COMPRA VENTA DE INMUEBLES

La decisión de comprar una propiedad siempre puede provocarnos un calvario aunque lo hacemos con ilusión y con ganas de prosperar o con un objetivo alegre, lo cierto es que es una operación que entraña riesgos y que debe ser estudiada con detenimiento.

LAS ARRAS

Tras encontrar la propiedad que realmente queremos es relevante saber que no existe el contrato de arras propiamente dicho, sino que según el Tribunal Supremo ha referido en innumerables ocasiones lo que existe es el contrato de compraventa privado CON ARRAS. Ello es así porque las arras únicamente tienen cabida cuando se procede a la transmisión del inmueble y pueden ser confirmatorias o penitenciales, indagamos la diferencia entre unas y otras en otro post.

Sentado lo anterior, es importante que entendamos que cuando entregamos una cantidad de dinero en concepto de arras es porque previamente ya estamos comprando el inmueble, por lo que es de vital importancia que ese contrato privado de compraventa esté bien redactado y se contemplen las cláusulas que defiendan nuestros derechos e intereses.

CLÁUSULAS IMPORTANTES EN EL CONTRATO

En consecuencia, existen muchas cláusulas que deben ser revisadas en el contrato privado de compra venta, tales como el mobiliario, aires acondicionados, calefacción… ¿se quedan en el inmueble? o ¿se los llevará la vendedora?, todo ello puede ser previsto en el contrato.

Una de las cláusulas que también es importante hacer constar -en el caso de que seamos compradores- es el derecho de desistimiento previsto en el artículo 621-49 del codi civil de Catalunya: <<Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador>>. Por lo que deberemos hacer constar, en el caso de que seamos compradores y necesitemos financiación externa para la adquisición de ese inmueble, que vamos a solicitar tal financiación y así reservarnos ese derecho a poder desistir para el caso en que la misma no nos sea concedida. De esa manera, continúa el artículo: <<El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.>>

Además, debemos valorar los impuestos que la operación va a tener para nosotros, en el caso del vendedor la plusvalía y la ganancia patrimonial suelen ser los más costosos y en el caso del comprador debemos ponderar el resto de gastos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, notaría, registro… Para poder valorar la operación en su conjunto y la mejor forma de variar nuestro patrimonio, es importante que acuda a vernos y podamos adoptar la decisión que mejor convenga a sus intereses.